年轻人在出门之前，老人经常叮嘱：饱拿干粮热拿衣。而我说王健林之老，还不仅在于他的深谋远虑，更在于他严谨踏实、老成持重的作风。并不是只有万达一家想到了要建立稳定的融资渠道，国内的大型房地产企业，没有不想做房地产信托基金的。但为什么国际资本单单垂青万达？
原因很简单，因为只有万达的购物中心团组有收购的价值。购物中心并不是天生的提款机，而更多的时候是陷阱。国际上大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。国内很多投巨资兴建的购物中心虽地处闹市但门可罗雀，在初建、甚至刚到正负零的时候，就需要炸掉重来。说明购物中心的风险极大。
王健林沉寂的这几年，就是在潜心研究商业地产的门道。购物中心的定位、地段、规模、人流、主力店和次主力店的选择与配比、视觉、层高、承重、交通、车库、机电、保安甚至厕所、保洁等，大大小小，事无巨细，都可能对购物中心产生影响。稍有不慎，轻则成本遽升、吞噬利润，重则无人喝彩、形同鬼屋。
现在，由王健林总结的“做对程序”四个字，已经成为商业地产的金科玉律。也就是说：不能建好房子再招商，而是要先把大的租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求，按照订单来做。商业地产要考虑的因素非常复杂：卖建材的对楼层承重的特殊要求；卖珠宝的不愿意挨着餐饮；餐饮对上下水和卫生间的要求；影院对其他租户的影响；公用面积对租金的侵蚀等等这些，如果不在事前考虑好，就会造成招不来商，或者来了留不住。王健林说：我要把房子租给商户，就必须先替他考虑能不能挣到钱。如果他不能挣到钱，我也就收不到租。
“订单地产”或者“做对程序”这四个字看似简单，里面包含了万达和王健林多少磨难和心血？国内目前鲜有商业地产的专业人才，因此，王健林是在摸索中向失败和挫折学习的。
特别难能可贵的是，万达不仅是一两家购物中心的成功，而是在全国十几个不同城市的购物中心都成功，这体现了王健林对企业运营非凡的控制能力。这么多家购物中心，哪怕一个螺丝钉没选对，可能就是造成几十万的损失。王健林把万达控制得如同一人。而这，首先是他对自身非凡的控制力。每天上班十多个小时，年复一年、日复一日，心无旁鹜埋首工作，王健林乐此不疲。
