三井不动产开始在反复实践中寻找适合自己的发展之路。公司的领导者相继提出了“省资金”、“集资金”的经营方针。所谓“省资金”就是要千方百计节省开发所必需的资金，而随后提出的“集资金”则是要从公司外集聚必要的资金。经过长年的无地皮经营不动产的实践，终于形成了现在的“不带资产经营”模式的原型。
从泡沫经济中吸取教训
泡沫经济的形成和破灭将日本的地产企业从浪尖推到了浪谷。土地神话崩溃之后，虚高的业绩也随之急剧下跌。从1996年起，三井不动产连续4年经营亏损，到2003年度，公司总共处置的多年累积的亏损达11000亿日元。那段时间，公司不得不把主要精力放在金融分公司、销售分公司等下属企业的清算、结构调整和经营重建上。
地价的暴涨和暴跌使得地产业所抱有的风险表面化，相比较独立拥有地产，共同拥有地产无疑能够分散风险。泡沫经济的历练也促使三井不动产公司要走向“不带资产经营”。
社长岩沙弘道面对泡沫经济破灭的现状，预感到日本的地产业将要发生很大的变化。他提出，只要宏观上难以期待新的发展，那么就只能在有限的土地和房产?a href='/wenzhang/xihuan' target='_blank'>喜欢显黾痈郊?a href='/wenzhang/jiazhi' target='_blank'>价值，除此以外别无他法。在时代潮流中，无资产经营是必然的归结。二次大战之前，三井的三大家产中，三井矿山公司到2003年不得不仰赖产业重组机构的支援；三井银行经过多年的折腾，现在已成了三井住友银行。而三井不动产公司顺应时代的潮流进行变革当然也在所难免。
“寄存资产”新概念
“挑战计划2008”——这是三井不动产决策层去年制定的新的经营发展计划。在这个计划中，出现了“寄存资产”这个在地产业界十分陌生的新名词。所谓“寄存资产”，是指在获得或开发地产时，由其他投资商等公司外的共同出资者投入的资金。
按照三井不动产的这个发展规划，今后公司投资地产，“寄存资产”要超过本公司投入资金的数倍，并提高利润。可以说这是一个比“不带资产经营”更进一步的战略。根据计划，到2008年，三井不动产自身的资产总额为27000亿日元，比2002年度减少大约2000亿日元，但寄存资产将增加150%，达到3万亿日元的规模，营业利润增加55%，为1600亿日元。由此可见，这是一个实实在在提高ROA(总资产收益率)的发展战略。
