日本三井不动产公司在构建新的经营模式上出现了战略性转变，以“不带资产经营”模式来向传统的地产业经营规则发起挑战。
在东京市中心的港区赤坂9丁目有一块面积达10公顷的建筑用地，那是三井不动产公司(以下简称三井不动产)联合其他5家企业共同参与开发的日本防卫厅旧址基地。
到2007年，这里将矗立起高达248米的超高层建筑，超过东京都政府办公大楼，成为东京的最高建筑物。这块建筑用地的再开发对于三井不动产来说，既是一项树立威信的事业，也是一个体现自我变化的挑战。
地产经营证券化
对于负责三井不动产大楼开发业务的专务董事大室康一来说，5年前的一个开发项目令他至今难忘。
1999年，三井不动产取得了日本能源公司总部大楼“新日铁大厦”的经营权。取得经营权以后，三井不动产大胆采用地产经营证券化的方式来集聚资金，也就是将新日铁大厦的土地和建筑设定为一定的信托受益权，以发行证券的方式进行融资。高达700亿日元的购入资金并不是由三井不动产公司一家筹措，美国保险企业大亨AIG成了共同出资者。
英属开曼群岛、SPC(特定目的公司)、非回溯型融资……这些如今很常见的地产流动化名词，在当时听来却十分陌生。在从未经验过的新结构面前，三井不动产内部一时也是慎重为妙的势力占上风。
当然，三井不动产与AIG一起描绘的取得大厦产权的设想对于日本金融界来说也是一个闻所未闻的新鲜事。所以当时它们想在日本国内银行中找到合作者，却没有一家银行敢接手。最后由美国金融大亨JP摩根(今摩根大通公司)“接盘”，提供支持。“5、6年前还在探索当中的事现在已成了常识，可见地产业界的变化是多么的剧烈。”大室康一专务董事说。
新日铁大厦项目的运作不仅是三井不动产首开先河，同时还体现了其在地产经营上的新姿态，那就是被业界称为是“不带资产经营”的三井不动产新模式。
