抢先获得优质地块，抓紧时间进行开发运作，尽快获得利益回报——如果将此作为传统型地产业的经营指针的话，那么，三井不动产公司走的则是完全不同的路线。它似乎不忙着要获得土地和建筑这一地产经营的根本。
获得新日铁大厦经营权时，各家的出资比例并没有公布，但三井不动产引入AIG这一外来投资者，显然是为了尽可能地不动用自己的资金。当然，如果是单独取得大厦经营权的话，就可以独得租金等各种收益，而与投资者共同拥有，那就只能按出资的比例来获得收益。但是，对于地产企业来说，经营大厦的收益渠道不单单是租金，除此以外还有对投资者的不动产核定、入住者的介绍、大楼管理业务等被称为佣金收入的多重收益渠道。就此而言，与其单独取得大楼的开发经营权，还不如以少量的投资可以期待更大的收益。这就是“不带资产经营”的模式。
三井不动产参与原日本国铁汐留货物车站旧址的开发采用的也是“不带资产经营”模式。这个项目总开发经费预计高达1000亿日元，但三井不动产所占的份额只有7%，连十分之一也不到，大部分都由合作开发者、新加坡政府投资公社出资的一家投资商负担。在这个项目中，三井不动产公司看中的目标也是佣金收入。
“没有地皮”的地产公司
三井不动产的“不带资产经营”方式是在20世纪90年代后半期开始逐渐变得明显起来的，这同三井不动产的发展历史有一定的关系。
三井不动产的源流可追溯到1914年，当时日本极有势力的财阀三井合名在公司内部设立的不动产课。当时的功能更多的还是在于对三井家产进行资产管理，而不是为了经营不动产，真正涉足地产业的还是在第二次世界大战结束以后。但三井不动产公司随后的发展之路却走得磕磕碰碰，建造高楼所需的用地常常不能得到保证，“被同行讥笑为是一家‘手中没有地皮的地产公司’。”
手中缺乏地皮的三井不动产在它的发展历史中也有过一个参与大规模的填埋造地，开辟工业用地，倾其经营资源获得属于自己的土地的时期。但从很早开始，它就与同属财阀体系的地产企业，在东京丸之内拥有大片一等土地的三菱地所(三菱地产公司)的经营模式有着很明显的不同。
