于是，香港利达行以其40%的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式预购了北京玫瑰园20多万平方米的别墅(80套)，并藉此成为该项目的销售总代理。让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具挑战性的项目，为此利达行动用了3000万元港币在香港做推广。在邓智仁的努力下，1992年底至1993年上半年，玫瑰园竟然卖得很火。
但是，在对北京的经商环境分析上，邓智仁和一帮具有丰富投资经验的股东、律师们却做出了幼稚的假想。他们想当然的认为，北京是首都，玫瑰园又是第一个来港招商项目，市场操作自然规范合理，而地方政府肯定会全力支持配合，协助他们这些第一批投资北京的外商排忧解难。
然而后来事态的发展，完全出乎邓智仁的意料，他几乎是被一步步拖入了失败的深渊。
1993年6月，国家决定实行宏观调控，别墅项目最先亮起红灯，银行拒绝放贷。这时候邓智仁才发现，刘常明并没有将利达行的钱用于玫瑰园开发，而是挪作他用。该项目突然陷于停顿。更严重的是，北京市有关部门在检查时判定：玫瑰园别墅手续不全，是一个不合法的项目。
“不合法的项目是怎么破土动工而且拿到香港招商的？”邓智仁到现在都不可理解。但是钱已经没有了，留给他的选择，要么是自认倒霉，要么是接下这片荒地上的烂尾楼。接近一个亿的投资，作为一个资本并不雄厚的代理公司，放弃是不可能的。为了救活玫瑰园，邓智仁被迫赤膊上阵，从代理的后台走向开发的前台。1993年，利达行在北京注册，正式接手玫瑰园。完全不熟悉内地情况的邓智仁为了办理手续，让玫瑰园“复活”，不得不马不停蹄地奔波于政府机关，前后竟耗去了13个月的时间。
直到现在，邓智仁还恨恨地说，这就是一个“局”。
邓智仁认为，刘常明当年可能是勾结了某些政府部门来香港套骗资金的。接手玫瑰园清理财务时，他发现了一笔高达800万元的交际费。而当时一个县长的月薪不过是330元。此间邓智仁还带来一名港商，欲在内地投资搞开发，可土地方开口就要一部汽车，说是跑手续用。“在这样的环境中，我能不败吗？”邓智仁深感无奈。
