膨胀的贵阳 “你为什么认为贵阳能消化这么大体量的房屋面积？”从房开商到代理商，接受本刊采访的人士都会异口同声地回答：“你不要把贵阳理解成以前的旧城区，贵阳越来越大。甚至，贵阳不是贵阳人的贵阳，是整个贵州的贵阳。”也不能单方面指责开发商不负责任的“忽悠”，政府的城市整体规划正不断印证这种未来的可能性。 贵阳市每十年更新一次城市整体规划。在1999-2008年期间内，贵阳市内不同城区呈现组团式发展格局。而新一轮《贵阳市城市总体规划（2009-2020）》的出台，意味着当地政府开始全力打造“大贵阳”：北拓、南延、西连、东扩之余，还计划通过城市路网建设，来协调各功能组团与中心城区的一体化发展。 对于财政收入相当有限的贵阳政府来说，城市的升级和扩张，从土地出让、公共设施的配建以及城市规划设计，都需要开发商的配合。 2009年，宏立城之所以能够用总价4.58亿元、楼面价81.79元/平方米拿到彭家湾地块（花果园的前身），就是因为它承诺解决困扰政府多年的彭家湾棚户区改造问题。“花果园项目配建的区域景观和公共设施，很多都是我们政府和他们谈判争取的结果。”贵阳规划局新闻发言人告诉本刊。 中天城投也不甘落后，罗玉平在下一盘更大的棋。他注意到贵阳开始重视城市整体协调，政府正在全力推进“三条环路十六条射线”城市道路网的建设。因此，罗玉平锁定轻轨沿线来进行项目布局。 “中天一直有参与政府基础设施建设，包括垫付资本金。”一位与中天合作的人士告诉本刊，这使得其可以享有城市规划带来的便利。它甚至直接参建政府道路工程。其中，最先建成通车的二环五路（备注：二环路全线贯通了贵阳七区，全长49公里；五路包括甲秀南路、黔灵山路、机场路、北京西路以及水东路）之中的水东路，长达7公里的景观改造都是由中天城投一手包办，据称沿路的银杏树全部由外地运来，每棵价格高达8.8万元。而东二环道路的开通，则连结了中天在金阳新区的总部与其旗下项目中天花园，“东二环几乎就是为了中天城投修的，他们占了很大的便宜。”一位接近政府的人士告诉本刊。 其它外地房企也不肯放过这一场土地盛宴。2009-2011年期间，贵阳市招拍挂市场成交的土地累计规划总建筑面积高达3784.94万平米，外地房企首开、中铁等都在此期间进驻。 不止如此，贵阳尚有大量规划中的项目尚未计入到土地市场成交结果之中。“以未来方舟为例，虽然对外宣传占地5000多亩，但这中间有相当一部分体量的土地尚未挂牌入市。”中天城投董秘李俊告诉《中国企业家》，所以，并不能说整个规划范围内的土地就已经确定归开发商所有。“事实上，很有可能我们的宣传和整体规划同时也是在给别人做。” “未来3-5年内，将有6000万平方米的供给将逐步推向市场。”合富辉煌贵州总经理李玮告诉本刊。 但最令贵阳业内担心的，不是这6000万平方米的存量土地，而是政府继续放量供应——这好比往一个已经濒临爆炸的罐子里继续注入蒸汽。 但政府显然不打算停止。2012年3月，在二环五路的基础上，贵阳市政府再度推出升级版的二环四路城市带规划（二环四路指的是：二环路，机场路、甲秀南路、花溪大道以及贵黄路），分成15个功能板块，规划总用地105平方公里，预计聚集人口80万。 这已经是第三次调整“大贵阳”的概念了，这一届政府格外热衷于城市规划的调整。为此，政府屡屡把公路建设BT给企业，以这样简单的方式来换取城市发展。 “我的一位客户，前一段时间以BT 的方式获取了千亩左右的土地，地方政府给了它两个选择，”贵阳的一位代理商告诉《中国企业家》，“它可以选择在花果园对面拿下一整个地块，也可以在别的地方分批拿下总量相等的土地。” 2012年年初，贵阳市以打造全国最大的商业物流中心为名，与西南国际商贸城签订发展协议，拟在金阳打造一个占地10平方公里、规划建筑面积1420万平方米的综合商业集群。6月，在“两环四路城市带棚户区、城中村改造暨产业发展项目推介会”上，玉蝶控股与贵阳小河区政府达成意向，拟以566亿元打造一个占地4432亩的金竹新城。这一项目规划建筑面积805万平方米，建成后将拥有80万人口。而整个推介会期间，贵阳市总计与40家企业签下总投资高达4226亿元的项目。 “政府总应该考虑，如何在可持续的经济增长与满足普通百姓购房需求之间找到一个平衡点，”朱华告诉《中国企业家》，“不应该再这样透支土地市场来换取短期的政绩。” 劳伦斯魔咒 一个城市不会因为超级大盘林立就变得繁华，也不会因为拥有摩天大楼就可称现代都市。城市的升级和发展，本应从容有序、因势利导。 如果一个住宅小区要容纳几个县城的人口，又如何才能保证社区生活的文明有序？ 根据中信证券报告可知，花果园项目二期C区的容积率已经做到9.75；二期D区容积率更是高达11.27.如此高的容积率，人口集中入住之后，“加上商业项目人员，整个大盘要容纳30万人，”朱华告诉本刊，这相当于贵州六七个普通市县的城区人口。“花果园方圆不过4平方公里，每平方公里人口密度将高达7.5万人——这在全世界也是罕见的！”在朱华看来，地方政府和企业都没有准备好应对可能出现的局面。 贵阳市的确才刚刚注意到超级大盘所带来的问题：在贵阳市城乡规划建设委员会第十五次全体会议上，提出超级大盘因聚集过多人口，有可能会造成整个区域内基础设施不堪重负的情形。而对于规划局来说，如何协调不同的政府部门一起去正视和解决超级大盘问题，将是一个非常困难的事情。 令朱华担心的，不止是超级大盘可能引发的社会问题，还有大批规划在建的商业项目。花果园拟建406米高的双子塔，未来方舟城内则将竖起一座540米的西部城市坐标，仅这两个楼盘拟推出的商业项目就达到300万平方米。而《中国企业家》在贵州省住建厅看到一份文件，写明100家商业综合体已经开工建设。 “一般来说，商业综合体每20平方米就需要有1名员工。那么一个30万平米的项目，至少要有一两万名员工填充其中。”华彩咨询首席专家白万纲告诉《中国企业家》，“人员还不是真正的问题，核心问题是贵阳目前的消费能力并不足以支撑这些商业业态的差异化发展。”在他看来，“这简直就是一个世界级难度。” “贵阳是想以空间换时间，扭转后发劣势，尽快释放资源利好，利用连续的投资热潮，形成一轮光环效应，带动贵阳乃至周边成为投资、发展、旅游热土，”白万纲分析指出，“但这个算盘打得太精了，每个城市都在这么打。请问，支撑综合体的消费力量到底何在？消费者何在？” 在金阳新区，本刊记者见到了已经交付使用的超级大盘世纪城，十来幢28层高的商业办公楼在夕阳下显得分外壮观。然而进入到其中才会发现，有的楼层甚至一整层都在闲置。 这就是贵阳的繁华吗？ 这里不过是中国二、三线城市的缩影。重庆、长沙、太原等城市纷纷对外宣布自身的投资计划，动辄上万亿的投资来打造名目繁多的产业集群。城市、城区，乃至地州都纷纷建立所谓的地标性建筑。 “谁都想成为超级城市、国际化都市以及区域中心，”白万纲告诉《中国企业家》，“他们想像迪拜一样，制造一个梦幻般的城市，将周边的金融、商业、消费以及文化资源都吸附过来，迅速聚集起一个价值隆起带。” 根据摩天城市网的报告，2012年中国内地摩天大楼投资总额已经高达1.7万亿。未来十年内，中国将以1318座摩天大楼总数位列全球第一。其中，前十名建筑最高的摩天大楼中，有7个位于二、三线城市。 所谓劳伦斯魔咒，意指这种主要在政府主导下的摩天大楼的兴建，其建设周期恰恰是一个经济体从高潮到衰退的时间。摩天大楼建成之日，便是经济衰退之时。 “二、三线城市这种同时、同结构思维最终会造成大量低效投资、无效投资、失败投资。”白万纲认为，届时，一旦产业升级的速度和效果不够理想，而短平快资金又要求集体退出，就会造成所谓“崩盘”或是“空心化”的结果。 根据《贵州商报》报道，11月贵阳市二手房市场新增2000套房源，其中三成是外地投资型业主。报道中援引智宇房产市场总监杨泉的观点，认为市场已出现外地投资型业主急于抛售套现的信号。
