今年2月22日，香港特区政府出台有史以来最为严厉的调控楼市政策：购买200万港元以上的住宅，印花税由原有的4.25%，倍升至8.5%，按不同持有年限计，最高会增至20%，同时为打击非香港永久居民炒卖楼宇，外地购房者还要缴纳新增额外印花税（SSD），税率为15%；也即印花税最高可升至总额的35%. 商铺、办公室和工厂物业的印花税，也提早在签订买卖协议时征收印花税，与住宅交易看齐。此前，商铺、办公室和工厂物业的印花税，是在签订正式交易合同时需要缴交的。此外，金管局同期推出措施：对于商用物业的贷款比例，从房价的50%下降至40%，若收入是来自海外，贷款比率则由房价的40%下调至30%. 调控措施一出，香港700-1500万港元之间的大型屋苑连续两个周末，只录得11宗成交，根据香港美联物业的数据是成交宗数，环比急跌逾35%. 在调控措施出台之前，擅长审时度势的李嘉诚早已做出应对。 2月17日，长江实业近十年来首次拆售酒店雍澄轩低价销售，推出360套连租约单位两天内售罄。 因为雍澄轩属于商业物业，长实强调买家无须缴付买家印花税（BSD）且不受特别印花税（SSD）限制，而且最低339万港元即可成为酒店小业主，获得平均每套1.3万港元的月租收入，加上其售价只相当于此前万科联合新世界所拿下的附近地王项目的的楼面地价，因此引得内地投资客追捧，合计套现约14亿港元。 其中又有超过100名炒家在政府出台调控政策前通过转售合同套现离场。 值得关注的是，此次长江实业给买家预留的从签订意向协议到正式签约时间并非像以往一样是14天，而是只有6天。由于为商业项目，银行最多只能批出50%的按揭，长江实业集团还表示会为买家提供额外两成“二按”（抵押贷款）。 随后一石激起千层浪，多位香港特区政府高官包括特首梁振英先后多次表示会仔细研究项目是否违规，并且公开规劝买家们要注意风险；中途虽然出现雍澄轩买家报警表示合约不合理拒绝签约的风波，但最后长实公开宣布雍澄轩签约率超过95%. 在今年1月中旬，李嘉诚曾经表示，预料今年本港楼价上下波幅介乎10%，相信不会“暴涨或暴跌”。而且本港今年经济表现一般，同时形容全球经济情况“麻麻”（粤语指一般般，不太好）。 翻查李嘉诚在2012年5月与大子李泽钜出席发布后时，曾经说当时香港楼市炒楼的人少，虽然楼价已经超过1997年高位，但“比九七时健康”，通胀持续，可以买楼自住。而在2011年初，李嘉诚也曾经说过通胀会来临，置业若用作自住是没错的。 除了低价快速售楼套现外，长江实业也在今年继续融资。 1月18日发行了价值5亿美元的永久债券（不规定本金返还期限，可以无限期地按期取得利息的债券，资本市场通常将其视为类似股股票的公司债），票息为5.375厘。2012年末，在香港特区政府首次将印花税从100元提高至4.25%打压住宅投资热时，香港车位一度升幅超过50%，中原地产研究副董事Wong Leung Sing曾经透露，长江实业当时曾经在两周卖出了超过2，000个停车位。 而早在2011年，长江实业曾经发行了20亿美元的欧元中期票据（5-10年期限），以及5亿坡元（约32亿港元）债券，2012年5月和11月长江实业的控股公司和黄也分两次发行了10亿美元和15亿美元的长期债券。也即在今年初的内房股集资潮来临前，长实系已经储存了过冬现金流。 此外，2011年三季度，李嘉诚旗下两支基金退出了中国银行十大流通股东，一支基金巨量减持，最多可能减持了中行19.3亿H股，套现66.6亿港元；去年二季度则减持套现约8.19亿港元。而就在2009年的长江实业及和记黄埔联合业绩发布会上，李嘉诚还亲口承诺五年内不卖出中行股份。 回观雍澄轩事件的后续，长江实业曾经公开澄清，他们不是为了用擦边球避税。拆售酒店单位只是看到市场上资金较多，为了满足买家需求。有分析员也认为，长实并非想与政府对着干，只是希望尽快出售项目套现，同时证明给投资者看，旗下物业仍具市场价值。 其实如果回溯2012年李嘉诚的投资布局，会发现拆售酒店套房似乎是其资本市场套现无法实现之后的另一出路。 长实去年10月中宣布分拆旗下4间酒店上市。据了解，集团于2011年开始筹备分拆时，相关酒店的每方呎估值约7000元至8000元。按此计算，4间酒店合共332万方呎，以每方呎8000元计算，分拆上市的物业估值约266亿港元。 但是适逢当时新股市场欠佳，基金投资者要求有关项目的回报率要达到7%至8%才有兴趣认购，但按当时的酒店租金来看，项目的回报率只有4%至5%.长实不想降低估值而强行上市，最后宣布放弃计划。 至于为何不一次过拆售4间酒店单位，只推出雍澄轩，有基金投资者估计，先推售入场门坎较低的雍澄轩，若销售反应理想，日后陆续推售的3间酒店平均价格可以更高；再者，长实或许未有完全放弃分拆上市的计划，若拆售雍澄轩反应理想，可向投资者证明旗下物业有价有市，稍后便可以用更佳的估值来上市，因此拆售酒店可试水温之余，亦可以更理想的作价，出售地点较好的其余3间酒店。 不过长实在内地收租物业则早在2011年已经成功分拆为REITs套现。2011年长实分拆北京王府井的东方广场注入新成立的汇贤房托，汇贤房托4月29日正式在港交所上市，合计套现超过104亿港元。 值得留意的是，长实出售物业的时机向来掌握精准。 1997年2月亚洲金融风暴前以楼花形式加上“包升值”等概念，以5000港元/呎的高价出售郊区天水围的嘉湖山庄美湖居最为经典，部分单位至今仍然未达到当年的售价。 1997年10月的金融风暴初期，长实率先减价两成快速售罄两个大型屋苑，到1998年1月香港大型私人屋苑已经普遍降价超过3成且成交淡静。 而在九七金融风暴来临前，香港恒生指数从1995年初的6967点上升至13203点，长江实业在1996年实施了9年来的首次股本融资，募集51.54亿港元。 同时，还通过附属子公司向少数股东发行股份的方式募集资金41.78亿元。 翻查财报，1996年长实的融资前现金流出净额达88.88亿港元，但在1996年长实却利用股权融资方式使现金流由负转正。这使得长实在金融危机爆发后仍然可以进行选择投资。 再看2007年的三四季度，在最近一轮金融海啸前，李嘉诚旗下信托基金及长和系10次减持东方航空，6次减持中国远洋，5次减持中海集运，合计套现约88亿港元。而在减持之后，这三个股票市值都在一年内跌去90%. 李嘉诚奉行现金为王，是因为他偏好在经济下行时投资准垄断企业，比如和黄自90年代以来收购港口以及电信类产业，并创造了“千亿卖橙”的神话。 除了2007-2009年收购各种能源、基建资产外，2012年李嘉诚的旗下子公司收购了英国的机场、电厂、电网、水务公司以及天然气分销公司。和黄则着手收购奥地利、以色列等地的电讯业务。 李嘉诚曾经说过的一段话很能反映他的投资思想精髓。“我不是只投资一种行业，我是分散投资的。而且我的个人资产里，很多是一个礼拜就能拿到现金，（这种项目）占我投资比例不少于1/3.”“随时留意身边有无生意可做，才会抓住时机，把握升浪起点。” 从李嘉诚旗下集团架构来看，长实是整个长和系最上层的公司，对其他子公司形成控股地位。 而他应对经济周期波动的策略可以主要围绕长实来展开，而且长实一直坚持现金为王，和黄则偏于国际化及多元化投资，两者互补，使李嘉诚一直能够通过经济周期波动寻找到最佳投资机会。
