专访万科集团总裁郁亮
即便同样经受了6月下旬的股价剧烈波动，万科的总市值依然保持在千亿元规模。与之对应的是，年销售额已连续几年超过千亿元，净利润超过百亿元。对于这样一家各项财务指标都居于领先地位的企业，会有什么样的目标呢？6月28日，刚从珠穆朗玛峰下来的万科总裁郁亮，在接受《新商务周刊》专访时给出了答案：公司正从产品提供商向城市配套服务商转变，不追求规模速度，将来要做世界级企业。
未来十年或将遭遇行业天花板
NBW：世界级企业的规模指标是多少？万科要做世界级企业，有无具体的战略计划？
郁亮：世界级的优秀企业不一定就是指规模大，公司治理、社会责任、企业竞争力才是衡量标准。如果房地产行业有企业在规模上超过万科，我们不会介意，因为现在追求的不是规模，而是更关注管理结构以及企业竞争。
另外我们跟世界级优秀公司比起来，公司治理结构、对社会的贡献、口碑、社会影响力等这些方面，还差得很远，我们还需要做很多努力。
成为世界级企业没有时间表，就像一个没有终点的马拉松；也没有既定的路线，这是我们持续的目标。关于路径和目标，目前我们还在制订过程中，仍然在摸索。我们也在研究很多世界级企业。我认为世界级的优秀公司需具备的最基础条件，首先是受客户欢迎的公司，另外肯定是充满正能量的公司。
NBW：从2010年开始，万科每年销售额以20%的速度增长，到2012年累计实现销售金额1，412.3 亿元，如此发展下去万科不久后将可能突破万亿元目标？
郁亮：要在这么大规模的基础上保持这么快的增长率，我估计不太可能。衡量公司的成长不能仅仅用规模，还有股东的回报以及员工的发展，要综合起来考量。
未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。中国目前一年的住宅需求在1，000万套左右，但十年之内行业空间会越来越小，万科的发展可能就会遇到传统意义的天花板。为什么要转为城市配套服务商？就是为了解决我们传统业务在未来一段时间的发展问题，所以请大家以后不要仅用规模来衡量我们。
NBW：如何解决万科自身的发展问题？
郁亮：万科有了一个新的定位，就是做城市配套服务商。转型并不容易，最主要的还是团队能否通过这种变化的考验，这是我们最大的问题。
NBW：商业地产也是城市配套中的重要组成部分，万科会不会加大持有型物业的比例？
郁亮：实际上，很多持有型物业在资本市场上不受欢迎。未来网购将对商业购物中心有很大打击，所以万科涉足商业地产时保持谨慎态度。
万科不会缺钱
NBW：最近银根紧缩，造成一些流动性缺乏的问题，想问一下万科在流动性方面会不会也遇到问题，您觉得这对于房地产行业有什么影响？
郁亮：首先，万科的资金应该没问题，在这个行业钱最多的就是我们，因为总是持有很多现金。这一点经常会被股东批评，说你怎么有这么多存款，还有这么多借款，你把借款不就行了吗？很多经验告诉你，钱越多的时候才越会有人愿意借给你。有时在中国不能太强调资金的效率，而是要强调有钱很重要，这么多年来，万科在这一点上深有体会。
银根紧缩、出现“钱荒”是好事，因为中国传统的投资驱动型经济已经难以为继，银行近年来的货币超发造成了中国经济以及房地产的泡沫，银行紧缩其实能起到挤泡沫（即结构转型）的作用。
万科不会缺钱，行业内基本的融资渠道我们都有，合作对象从外资到内资，央企到个人，从银行、信托基金到PE，各种方式都有。
一直运行过冬模式
NBW：近几个月来，房地产市场重回火热，尤其是北京楼市“春天”似乎又回来了？
郁亮：经济转型会导致房企未来两三年的处境可能很痛苦，“春天”不太可能出现。万科一直在运行“冬天模式”，谨慎对待现金流，以客户需求为导向。
NBW：对于北京等地实行的“限价”等调控政策，万科如何应对？
郁亮：所谓限价不过是房企少赚一点而已，我们不那么在乎价格高低，只要有钱赚回来就行，这样在更严酷的时候还能活下来，保证现金流。
要想在“寒冬”中活下来，就必须以刚需为主导，继续做主流产品。对于房地产所谓的“冬天”，没有什么坏处，只要做好准备就可以活下来。
NBW：对于城镇化建设，您怎么理解？万科如何选择进入二三线城市的开发建设？
郁亮：我不希望把城镇化变成地产化。城市开发的主角不是开发商，房企只是负责拿地开发而已，它的角色是配套服务商而不是主角，在这方面地方政府需要好好把关。二三线城市开发，当然需要防范风险。万科目前在全国60多个城市进行开发建设，进入一个市场主要看基础设施和就业情况。就城镇化而言，小城镇建设除了在北京、上海等大都市周边可以考虑，包括河北靠近首都经济圈，这样是可行的。在其他地方可能不行，因为城市辐射功能小，没有那么多的吸聚力。中国未来应该多发展100万？500万人口的城市，这样才能真正提高城市化水平。
NBW：万科一直强调不拿“地王”，“面粉没有了怎么卖面包”，这样如何保持行业第一？
郁亮：万科的“面粉”、“面包”都很多，储备开发两年没问题，下半年我们不会加快拿地速度。2008年时，我们拿过三个“地王”，很痛苦，所以还是不会拿“地王”。但现在“地王”的概念好像变了，不仅“面粉”价格逼近“面包”时称“地王”，而且因为土地面积较大而拍出的高总价也被视为“地王”，甚至还有“本月地王”之说。目前疯狂拿地的大部分是中型房企，他们可能是想再上一个台阶，因此比较有胆量。
如果这个行业里边有谁超过万科，我们会很开心，因为很多行业问题不需要我们承担了。
