探索优化凯德模式
截至2010年末，世茂股份资产负债率60.8%，净负债率为29.2%，长期借款43 亿元，货币资金40.6 亿元，短期借款和一年内到期非流动负债仅为27 亿元，此外还有13 亿元应收预售款。今年一季度末，资产负债率下降至59.3%，净负债率则上升至40.0%，每股经营活动产生的现金净流出为0.72 元，显示出加快开工对资金产生了一定的压力。
对此，陈汝侠表示，由于销售一直有资金回笼，虽然上半年拿了三块地，目前实际在手的现金情况仍然变化不大，负债率可能增加了一些，但仍在60%左右。
随着宏观调控日益严厉，房地产行业的融资渠道也在逐渐收紧。2010年6月，世茂股份公司董事会撤销了增发议案。在增发无望的形势下，世茂股份从2010年5月开始到今年3月，先后5次借道信托，融资规模达20亿元。今年4月，中铁信托披露，世茂股份有意通过信托融资1亿元，以解资金需求之渴。但陈汝侠称，信托要走流程审批，公告披露的并不代表会做，要跟相关单位谈，有些到目前并没有实施。
而目前有消息称，银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。这无疑又让开发商融资变得雪上加霜。
对于信托收紧，陈汝侠似乎并不担心：“我们目前已成立专门的部门，准备发商业地产基金，有几十个亿元的规模，用在自己的项目上。应该三季度就可以推出，首推人民币基金。这是我们融资渠道的一个突破。REITs国家还没放开，传说年内会上市，我们随时做好了准备，有些项目我们2009年就准备了，现在两年过去，比较好的成熟的项目更多了，可以选择的打包余地更大，只要REITs推出来，定价合适的话，我们就会做。”
凯德PE+REITs的模式一直为业内津津乐道，先通过PE投资商业项目，进行开发、运营、管理，再等合适时机通过REITs打包上市，构建REITs高分红及资产升值收益的退出通道。目前，国内多家房企纷纷以凯德为标杆打造新的业务模式，世茂股份也不例外。
“我们的商业地产基金发行就相当于一个产业PE，并且和REITs是前后脚密不可分的。对于我们来说，资金取得与凯德有异曲同工之处，意义重大。但退出方式上与凯德有很大区别。举例来说，同样是REITs，凯德是开发物业持有运营，我们主要是销售，未来70%销售、30%持有，不单PE资金支持项目配套，同时通过销售回笼资金，体现利润，运营一段时间再通过REITs退出，资金流会很充裕。同样规模的PE，我们所做的项目和创造的利润要远远大于凯德，比凯德模式发展步伐更快，优化了凯德模式。”陈汝侠说。
按照构想，世茂股份将把商业地产基金作为一个常态，通过事业部的运作打通资金渠道，一旦与REITs结合，未来将有爆发式的增长，资产急速膨胀。陈汝侠指出，世茂股份目前的资产规模与2009年重组时相比，增长已超过50%，明年的规模与重组时相比等于再造一个世茂股份。“通过基金运作，可以在很短时间内，再造一个全新的世茂股份，强力的资金来源保障了加速。”
