转型：国际评级忧虑难除
伴随着SOHO中国转型和潘石屹的小三传闻，近日SOHO中国发布了2012年报。对于这份年报，国际评级机构还是比较肯定的。但是，张欣对外宣布的
转型，各家都持谨慎观望态度。
“SOHO中国向我们演示了一个强大的资产负债表，其中包括较强的流动性和较低的净债务。”国际评级机构穆迪评级副总裁、高级分析师曾启贤说。
“SOHO中国刚公布了100亿元左右的收购目标。”标准普尔企业评级副董事孔磊对《CM华夏理财》表示，目前这家企业现金多、负债低，将来无论是拿地、收购物业，还是用做销售，或者用于增强自持业务模块，都有一定的空间。
果然，近日美国传来消息，称SOHO中国计划购买美国通用汽车大楼40%的股权，目前已开始深入谈判。
除了收购，笔者还注意到，过去一年，SOHO中国还展开了一系列重大资本动作：注销2230万股；花3.9亿多港元回购自身7620多万股；为兑现股权激
励政策回购380多万股。
业内分析认为，上述资本动作有利于加强大股东——张欣的控制力、影响力，有利于提高公司的市值水平，并且有利于公司为扩张蓄势。
“但是，SOHO中国未来两三年转型为物业投资公司， 商业模式的转型会占用相当数量的资本，同时会增加公司的杠杆率，其相关执行和财务风险也将与日俱增。这使得穆迪评级不能给予SOHO中国比稳定更高的评级。”曾启贤在给《CM华夏理财》发来的投资报告中做出上述分析。
对SOHO中国转型同样持有审慎观望态度的，还有国际评级机构标普公司。
“目前对SOHO中国来说，最大的考验是随着销售量的减少，公司的收入会大幅下降，而持有物业的经营管理和租金贡献状况能否达到公司预期，尚有不确定性。”孔磊分析认为，转型后，SOHO中国会加大物业的自持比例，资本开支将会快速增加，其现金流会受压，融资需求增大，资产负债率会上升。如果自持业务进展顺利，其经营性现金流会逐渐改善，但这不是一蹴而就的。
张欣战略：老潘旧部多质疑？
老潘转型“包租婆”后，其“旧部爱将”在各自的新山头上，对老潘的新战略、新目标颇为关心。很多人担心，潘总的转型意味着商业地产没有投资机会了。
对此，SOHO中国原运营总裁，现任高和资本董事长的苏鑫借该机构出品的《地产大事件》发表看法。他认为，未来的商业地产不会没有人投，中国目前还没有进入“持有时代”。
“比如，九龙仓，香港很大的公司，它在内地所有的商办物业都是散售的。”苏鑫说，“中国现在的商业地产才刚刚开始，由于没有大的金融支持，所以很多房子还是要以散售为主的。”
对于未来中国商业地产的投资机会，苏鑫指出，“我看还有两个投资机会。第一个是一线和二线之间城市核心区的商业地产。第二个是理财型资本的出现。以前大家的惯性是买住宅，但是现在住宅限购了，那么商业地产理所当然会受到理财资本的青睐。”
值得玩味的是，苏鑫最后说了句，女孩子最好的投资是找个好老公嫁了。这话说得有点让人莫名其妙，但联系起潘石屹的情感婚姻历程，不禁叫人会心一笑。
SOHO中国原运营总裁，现任高和资本董事长的苏鑫认为，未来的中国商业地产的投资机会还没有到来，目前还没有进入“持有时代”。现在住宅限购了，商业地产理所当然会受到理财资本的青睐。
